Warum Arbeitgeberwohnungen, Dienstwohnungsmodelle und serielle Baukonzepte wieder relevant werden – und weshalb die Wohnungsfrage längst über den Immobilienmarkt hinausweist #ZPNord

Der Arbeitsmarkt hat den Wohnungsmarkt eingeholt. Was lange als sozialpolitische Dauerbaustelle galt, wird nun zum handfesten Standortproblem für Unternehmen, Kommunen und öffentliche Arbeitgeber. Wer Fachkräfte gewinnen will, stößt immer häufiger nicht an der Gehaltsfrage an Grenzen, sondern an der Miete. Mark Gregg und Dirk Heß von Bonago haben diesen Zusammenhang auf der Zukunft Personal Nord mit einer Deutlichkeit beschrieben, die in der Immobilienwirtschaft aufmerksam registriert werden sollte: Benefits seien unverzichtbar geworden, reichten aber nicht mehr aus. Das eigentliche Problem heiße inzwischen bezahlbarer Wohnraum.

Die Diagnose ist nicht schwer zu verstehen. Heß rechnet im Neubau mit 20 Euro pro Quadratmeter als Größenordnung, um Projekte überhaupt noch rentabel darstellen zu können; in München liege man darüber, in anderen Regionen womöglich etwas darunter. Entscheidend ist weniger die exakte Zahl als die Kluft, die sie beschreibt: Zwischen dem, was gebaut werden muss, um wirtschaftlich zu bleiben, und dem, was sich viele Beschäftigte leisten können, öffnet sich ein Abstand, der größer wird. Wer nur auf den Durchschnitt der Bestandsmieten schaut, sieht dieses Problem nur verschwommen. Wer auf den Neubau blickt, sieht es scharf.

Die Rückkehr der Dienstwohnung

Die Antwort, die Bonago skizziert, ist keine Rückkehr zur Werkssiedlung alter Prägung. Sie ist moderner, technischer, steuerlicher. Heß verweist auf eine gesetzliche Erweiterung des Dienstwohnungskonzepts, die den Faktor Miete ausdrücklich einbezieht. Der Arbeitgeber kann in den Mietvertrag eines Beschäftigten einsteigen; daraus wird eine Dienstwohnung. Für den Mitarbeiter entsteht über die Lohnsteuer ein spürbarer Effekt auf die Warmmiete. Heß nennt das die „unmittelbarste Möglichkeit“, weil die Entlastung direkt beim Betroffenen ankommt und nicht erst über pauschale Förderkulissen oder neue Zulagen verteilt werden muss.

Für die Immobilienwirtschaft ist daran mehr interessant als ein steuerlicher Kunstgriff. Hier erscheint ein Modell, das Wohnkosten nicht nur als Privatangelegenheit des Mieters behandelt, sondern als Teil der Arbeitsbeziehung. Diese Verschiebung mag auf den ersten Blick ungewohnt wirken. In Wahrheit knüpft sie an eine alte deutsche Tradition an. Behörden, Staatsbetriebe und Industriekonzerne haben über Jahrzehnte Wohnungen, Reihenhäuser und Siedlungen für ihre Beschäftigten geschaffen. Heß erinnert an Bonn nach 1949, an Dienstwohnungen und ganze Wohnviertel, die ohne diese Logik kaum entstanden wären. Das Thema sei dann aus dem Blick geraten, auch weil die Kassen leerer wurden und private Investoren andere Renditelogiken setzten.

Der Neubau ist da – nur nicht für die Richtigen

Gerade dieser Satz trifft den Kern des Problems. Gebaut wird durchaus. Nur entsteht vielerorts Wohnraum, der für die entscheidenden Zielgruppen nicht passt: zu teuer, zu exklusiv, zu weit entfernt von den Bedürfnissen jener, die Krankenhäuser, Stadtwerke, Verwaltungen, Feuerwehren, Kitas oder mittelständische Unternehmen am Laufen halten. Heß beschreibt das hart: Der Neubau gehe „teilweise an einer bestimmten Klient vorbei“. Viele wichen deshalb ins Umland aus und pendelten 70 Kilometer oder mehr. Wenn dann die Spritpreise stiegen, treffe es Familien „doppelt und dreifach“.

Das ist kein Randproblem einzelner Metropolen. Heß spricht von 90 Kommunen, mit denen er zum Thema Investition in neuen Wohnraum gesprochen habe. Das Ergebnis seiner „Kipppunktanalyse“ fällt ernüchternd aus: Das Defizit sei „wirklich massiv“, und zwar „in jedem Landkreis“. Die Ausgangslage unterscheide sich, die Richtung nicht. Überall steige der Bedarf schneller, als gebaut werde. Allein diese Beobachtung müsste genügen, um die Debatte über Wohnen aus der Nische der Sozialromantik herauszuholen und als das zu behandeln, was sie längst ist: eine Frage wirtschaftlicher Funktionsfähigkeit.

Arbeitgeber entdecken, was der Markt nicht liefert

Auffällig ist, dass die Bewegung von einer anderen Seite kommt, als man erwarten würde. Nicht nur Projektentwickler und kommunale Gesellschaften, auch Arbeitgeber beginnen wieder, Wohnen als Teil ihrer Daseinsvorsorge zu sehen. Heß nennt Kliniken, in denen Mitarbeiterwohnungen bereits geschaffen werden, weil es „gar nicht anders geht“. Wenn 60 oder 70 Prozent der Pflegekräfte aus dem Ausland kämen, könne man nicht ernsthaft davon ausgehen, dass diese sich in München oder einer anderen teuren Region schon irgendwie selbst versorgen würden. Wer eine Pflegekraft in Kolumbien rekrutiere und ihr anschließend die Wohnungssuche überlasse, habe das Problem womöglich „nach drei Monaten“ wieder auf dem Tisch. Das ist keine moralische, sondern eine operative Aussage.

Dasselbe gilt für kommunale Infrastruktur. Eine Feuerwehr kann ihre Dienste nicht einstellen, weil Wohnen in der Region zu teuer geworden ist. Ein Kindergarten kann den Mangel an Erzieherinnen nicht mit dem Hinweis auf Marktpreise kompensieren. Genau dort wird die Wohnung zum Standortfaktor im eigentlichen Sinn: Nicht als Qualitätsmerkmal eines Quartiers, sondern als Voraussetzung dafür, dass eine Region ihre Funktionen überhaupt erfüllt.

Seriell bauen, anders finanzieren

Bonago versucht, diese Lage nicht nur über Steuerrecht, sondern auch über die Produktionsseite zu entschärfen. Heß spricht von modularer Bauweise, über die man ohne den alten Reflex auf die Plattenbaugeschichte reden müsse. Von außen, sagt er, erkenne man den Unterschied zu konventionell errichteten Gebäuden oft nicht. Der Vorteil liege in der Skalierung. Wenn nicht jede Gemeinde ihre 50 Einheiten für sich allein beschaffen müsse, sondern ein Landkreis Bedarf bündele, lasse sich die Abnahme größer, die Finanzierung günstiger und die Kalkulation robuster organisieren.

Dazu kommt ein zweiter Hebel: alternative Finanzierung. Heß spricht von einem geringeren Refinanzierungszins, kombiniert mit dem steuerlichen Effekt der Dienstwohnung. So lasse sich, jedenfalls im Modell, aus einer Investitionsmiete von 20 Euro eine bezahlbare Nutzermiete von 15 Euro machen; aus 18 Euro würden 13 Euro. Solche Sätze muss man nicht als fertige Lösung lesen. Aber man sollte sie als Hinweis auf eine Richtung ernst nehmen. Der Wohnungsmarkt braucht weniger ritualisierte Klage über Baukosten und mehr Modelle, die die Lücke zwischen Investitionsrealität und Leistbarkeit tatsächlich schließen.

Genossenschaft statt Heuschrecke

Dass dabei auch das Genossenschaftsprinzip wieder auftaucht, ist kein Zufall. Heß und Gregg verweisen ausdrücklich auf ein Modell, das Eigentumsperspektive, Nutzerbindung und Zukunftssicherheit anders verbindet als der klassische Exit-getriebene Investor. Der Kontrast ist klar benannt. Es gehe nicht darum, den nächsten „Luxusierer“ oder undurchsichtigen Investor hereinzuholen, der Wohnraum für jene errichte, die ohnehin schon versorgt sind. Es gehe um ein Modell, das sich wieder stärker an der Nutzungsfrage orientiert.

Darin liegt eine stille Kritik an der Entwicklung der vergangenen Jahre. Der Verkauf öffentlicher Bestände, die Dominanz von Investorenlogiken und die Verengung des Wohnens auf Rendite haben das Problem nicht gelöst, sondern verschärft. Gregg spricht offen von einem „großen Fehler“, als Städte und andere Akteure frühere Siedlungsbestände abgestoßen hätten. Seither seien die Mieten weiter gestiegen. Man hört darin keine Systemfeindschaft, sondern die Einsicht, dass nicht jede Investitionslogik auch eine Versorgungslösung ist.

Das erste Benefit, das wirklich alle betrifft

Ein interessanter Satz fällt fast beiläufig. Wenn man Beschäftigten die Wahl zwischen fünf klassischen Benefits und einer Reduzierung ihrer Miete um 33 bis 50 Prozent gebe, sagt Heß, sei die Entscheidung absehbar. Aus seiner Sicht sei Wohnen „das erste Benefit, was wirklich alle betrifft“. Genau darin liegt die Besonderheit. Das Dienstrad ist sinnvoll, aber nicht für jeden relevant. Fitnessangebote, Sachbezüge oder Mobilitätsleistungen haben ihre Zielgruppen. Die Wohnung dagegen ist kein Zusatznutzen. Sie ist Voraussetzung. Wer sie sich nicht leisten kann, lehnt den Job ab, zieht weg oder bleibt aus.

Für die Immobilienwirtschaft ist das ein Warnsignal und eine Chance zugleich. Ein Warnsignal, weil der klassische Wohnungsmarkt offenkundig eine wachsende Zahl produktiver Nutzer nicht mehr zu tragbaren Konditionen versorgt. Eine Chance, weil daraus ein neues Segment entstehen kann: Wohnraum an der Schnittstelle von Arbeitsmarkt, Steuerrecht, serieller Bauweise und kommunaler Kooperation. Nicht als Sozialromantik, sondern als Geschäftsmodell mit realem Bedarf.

Der Wohnungsmarkt verlässt die Komfortzone

Die Branche hat sich lange daran gewöhnt, Wohnen in den bekannten Kategorien zu verhandeln: Neubauziele, Förderkulissen, Milieuschutz, Zinssätze, Regulatorik, ESG, Nachverdichtung, Sanierungsdruck. All das bleibt wichtig. Aber die Gespräche von Gregg und Heß zeigen, dass sich eine neue Perspektive aufdrängt. Wohnen wird wieder stärker über seine Funktion für Arbeit, Mobilität und regionale Stabilität gelesen. Der Mieter ist nicht nur Konsument von Fläche. Er ist oft Arbeitnehmer, Pflegekraft, Erzieherin, Verwaltungsmitarbeiter, Busfahrer, Feuerwehrmann.

Das verändert den Ton der Debatte. Die Frage lautet dann nicht mehr nur, ob genug gebaut wird. Sie lautet, für wen gebaut wird, zu welchen Kosten und mit welchen Modellen der Zugang organisiert werden kann. Solange diese Fragen unbeantwortet bleiben, wird der Arbeitsmarkt den Wohnungsmarkt weiter vor sich hertreiben. Und die Wohnung wird das bleiben, was sie längst wieder geworden ist: ein knappes Gut mit Folgen weit über den Immobiliensektor hinaus.