Die Krise des stationären Handels ist längst kein konjunkturelles Ereignis mehr, das mit sinkenden Zinsen oder steigender Konsumlaune wieder vergeht. Sie ist Strukturwandel in Zeitlupe – und gerade deshalb so unerquicklich. Denn was langsam erodiert, wirkt lange reparabel. Man redet sich ein, es handle sich um eine Phase, nicht um eine Zäsur. Doch die Indikatoren sind unbarmherzig: Frequenzen sinken, Fixkosten bleiben, Margen schrumpfen, Investitionen unterbleiben. Das Ganze ist kein plötzlicher Einsturz, sondern ein fortgesetztes Absacken.
Die jüngsten Meldungen über ein prominentes Kaufhaus in Köln – Gerüchte über eine interne „Exit-Liste“, schroffe Dementis, Berichte über schwache Umsätze – sind in diesem Sinne nicht die Nachricht. Sie sind die Kulisse. Die eigentliche Nachricht lautet: Selbst in vermeintlichen Premiumlagen ist die Frage nicht mehr, ob sich ein Haus modernisiert, sondern ob es überhaupt noch eine tragfähige Zukunft als Warenhaus gibt. Wer darin nur „negative Stimmung“ sieht, verwechselt Stimmung mit Statistik.
Der Handel schrumpft Richtung Null
Der Handelsexperte Professor Gerrit Heinemann hat die Entwicklung mit einer bemerkenswerten Klarheit beschrieben: Downsizing, Verkleinerung in Richtung Null – irgendwann bei Null. Das ist drastisch, aber nicht melodramatisch. Es ist die nüchterne Formel für ein Modell, das zu lange von seiner Vergangenheit gelebt hat: große Flächen, breite Sortimente, hohe Komplexität, geringe Differenzierung. Der Kunde hingegen hat gelernt, dass Auswahl nicht im Regal, sondern im Smartphone wohnt. Und dass Bequemlichkeit nicht aus Serviceversprechen entsteht, sondern aus Logistik.
Hinzu kommt die Diskrepanz zwischen dem, was man gern über sich sagt, und dem, was man tut. Viele Bürger bekennen sich zur „Innenstadt“, zum „lokalen Einkauf“, zur „Nachhaltigkeit“. Gekauft wird dann doch nach Preis und Lieferzeit. Das ist kein moralischer Vorwurf, sondern eine Marktbeobachtung. Wer Rettungsprogramme darauf gründet, der Kunde werde schon aus Verantwortungsgefühl zurückkehren, betreibt Wunschökonomie.
Immobilienlogik statt Handelslogik
Besonders unerquicklich wird es dort, wo Handelspolitik zur Immobilienpolitik wird. In vielen Fällen hängt die Fortexistenz großer Häuser weniger am Geschäftsmodell als an der Frage, ob die Immobilie noch als Anlageobjekt taugt. Hohe Mieten werden dann nicht als Risiko betrachtet, sondern als Anspruch. Das Warenhaus wird zum Träger einer Renditeerwartung, die aus einer anderen Epoche stammt. Wenn es scheitert, wird nicht das System geändert, sondern der nächste Betreiber gesucht – oder die nächste Insolvenz „verwaltet“.
Das erzeugt eine Verzerrung der Debatte. Denn statt über zukunftsfähige Nutzung zu sprechen, wird über „Rettung“ gesprochen. Rettung aber ist kein Konzept, sondern ein Zeitgewinn. Und Zeitgewinn ist teuer, wenn er nicht genutzt wird.
Kommunalpolitik im Widerspruch
Die Städte stehen unter Druck – und setzen sich zugleich selbst unter Druck. Einerseits wünschen sie lebendige Zentren. Andererseits halten sie über Planungsrecht und Nutzungsvorgaben an Handelsflächen fest, die ökonomisch nicht mehr funktionieren. Umnutzung – zu Wohnen, Bildung, Gesundheit, Kultur, Verwaltung, gemischten Quartieren – wird oft erschwert, verzögert, bürokratisch verknotet. So entsteht ein paradoxer Zustand: Leerstand neben Wohnraummangel, Verödung neben Investitionsstau.
Dazu kommt die typische deutsche Schonung der Eigentümerseite. Vermieter gelten als „schwer greifbar“, Eigentumsverhältnisse als „kompliziert“, Eingriffe als „heikel“. Das kann man so sehen. Man sollte nur offen sagen: Wer auf Freiwilligkeit setzt, entscheidet sich in vielen Fällen für den Stillstand. Und Stillstand ist im Strukturwandel nicht neutral, sondern destruktiv.
Die Mobilitätsfalle der Innenstadt
Wer die Innenstadt als Aufenthaltsraum retten will, muss sie erreichbar halten. In vielen Kommunen geschieht das Gegenteil: Der Autoverkehr wird zurückgedrängt – was man städtebaulich vertreten kann –, aber der öffentliche Verkehr wird nicht im gleichen Maße gestärkt. Parken wird schwieriger und teurer, Busse und Bahnen sind unzuverlässig oder überfüllt, Familien zahlen für spontane Wege einen Preis, den sie als Zumutung empfinden. Das Ergebnis ist ein weiteres Dilemma: Man appelliert an die Bürger, die Innenstadt zu nutzen, und organisiert zugleich die Gründe, es nicht zu tun.
Plattformdruck und Vollzugsdefizit
Der Strukturwandel wird zusätzlich beschleunigt durch Plattformanbieter, die mit extremen Preisen, aggressiver Vermarktung und – jedenfalls in Teilen – durch das Ausnutzen von Zoll- und Steuergrenzen operieren. Der stationäre Handel konkurriert dann nicht nur mit besseren Geschäftsmodellen, sondern mit einem System, das Regeln nicht in gleicher Strenge spürt. Man kann darüber ideologisch streiten. Ökonomisch ist es simpel: Wenn Durchsetzung fehlt, verschiebt sich der Wettbewerb.
Ein Staat, der beim Mittelstand kleinlich kontrolliert und bei massenhaftem Grenzverkehr großflächig kapituliert, zerstört Vertrauen in Fairness. Und ohne Fairness wird jede Ermahnung an den „Innenstadtkunden“ zur Heuchelei.
Was jetzt zu tun wäre
Erstens: Die Illusion, es komme „wieder eine bessere Zeit“ im Sinne einer Rückkehr zum alten Warenhausmodell, gehört beerdigt. Die bessere Zeit kommt nicht als Wiederholung, sondern – wenn überhaupt – als Umbau.
Zweitens: Planungsrecht muss Umnutzung erleichtern, nicht verhindern. Innenstädte brauchen Mischnutzung, nicht Monokultur.
Drittens: Eigentümer müssen Teil der Lösung werden – notfalls durch stärkere Anreize und klarere Regeln.
Viertens: Mobilität ist Voraussetzung jeder Belebung. Wer Autos begrenzt, muss Alternativen ausbauen, nicht ausdünnen.
Fünftens: Wettbewerb setzt Vollzug voraus. Zoll, Steuer, Standards – wer sie ernst meint, muss sie auch durchsetzen.
Das Ende der Schonzeit
Die Dauerkrise des stationären Handels ist das Ende einer Schonzeit, die man sich lange gegönnt hat – aus Nostalgie, aus politischer Bequemlichkeit, aus der Hoffnung, man könne den Strukturwandel wegmoderieren. Aber Märkte lassen sich nicht wegmoderieren. Innenstädte sind kein Museum. Sie sind ein Organismus. Und wer einen Organismus erhalten will, darf ihn nicht konservieren, sondern muss ihn erneuern.
Exkurs: Die Stadt als Innovationsraum – eine Beobachtung von der Next Economy Open
Auf der Next Economy Open zeigte sich in einer Session mit Gloria Göllmann, wie sehr die Zukunft der Innenstadt weniger an „dem Handel“ hängt als an der Fähigkeit, Stadt als gemeinschaftlich organisierten Möglichkeitsraum zu begreifen. Göllmann, die sich selbst als „Stadtretterin“ bezeichnet, kommt nicht aus der wohlfeilen Kommentierung, sondern aus der praktischen Koordination: Sie arbeitet als Geschäftsführerin einer Immobilien- und Standortgemeinschaft – im Kern ein Business-Improvement-District nach deutschem Recht –, in dem Eigentümer eines Quartiers über eine verbindliche Abgabe in die Verantwortung genommen werden, sobald eine qualifizierte Mehrheit zustimmt. Der Satz „Eigentum verpflichtet“ bekam hier eine selten konkrete Bedeutung: nicht als moralische Floskel, sondern als Finanzierungs- und Steuerungsinstrument gegen Leerstand, Verwahrlosung und das schleichende Ausfransen urbaner Qualität.
Bemerkenswert war dabei weniger die Aufzählung einzelner Maßnahmen – Sauberkeit, Sicherheit, Veranstaltungen, Zwischennutzungen – als die Logik dahinter: Stadtentwicklung als Moderation konkurrierender Interessen, als Übersetzungsarbeit zwischen Verwaltung, Eigentümern, Gewerbe, Vereinen, Kirchen, Bürgerschaft. „Führung ist Informationen zum Fließen bringen“, fiel als Satz – und er trifft den Punkt. In einer Zeit, in der Bürokratie als unüberwindliche Wand erlebt wird und zugleich Vertrauen in Institutionen erodiert, entsteht Handlungsmacht dort, wo jemand Gesprächsfähigkeit organisiert: niederschwellig, transparent, wiederholbar. Dass Göllmann zugleich betont, Wissen „open source“ verfügbar zu machen und Best Practices über Netzwerke zu teilen (sie sprach von einem gewachsenen kommunalen Austauschverbund), verweist auf ein Prinzip, das in vielen Innenstädten fehlt: Lernen in Serie statt jedes Mal bei Null.
Schließlich wurde an einem scheinbar kleinen Beispiel deutlich, wie „Innovationsraum“ in der Stadt ganz konkret aussehen kann: Licht, Inszenierung, Aufenthaltsqualität – die Aufwertung von Gründerzeitfassaden durch dauerhafte, rücksichtsvolle Beleuchtung, die Fensterbereiche ausspart, damit Ästhetik nicht zum Eingriff in Privatheit wird. Das ist kein dekorativer Nebenschauplatz, sondern ein Hinweis auf eine neue Innenstadtökonomie: weniger Flächenlogik, mehr Atmosphäre; weniger Monokultur, mehr Mischung; weniger reines Konsumversprechen, mehr Identifikation. Der stationäre Handel profitiert davon – aber er ist nicht mehr der alleinige Zweck. Die Stadt, so die implizite Pointe dieser Session, wird wieder dann resilient, wenn sie nicht um jeden Preis „Handel“ erzwingt, sondern Leben ermöglicht.
Schnauze markiert das Problem treffend, Gunnar. Stellen wir uns einen Montag vor, an dem nichts Spektakuläres passiert – und genau deshalb alles kippt.
Kein Bankrun, kein Krieg, keine Pandemie. Nur ein Rundschreiben: „Impairment Tests künftig zwingend marktnah. Neubewertung des Gewerbe-Anlagevermögens nach aktuellen, realisierbaren Cashflows.“ Ein Satz, der klingt wie Prüfungsordnung, aber wirkt wie Sprengstoff. Denn er nimmt dem System seine Lieblingsdroge: Zeit. Zeit, die man bislang in Beton gegossen und in Excel verdünnt hat.
Bislang läuft das Spiel so: Die Immobilie steht leer, die Innenstadt franst aus, das Büro bleibt halb dunkel, aber im Jahresabschluss leuchtet der Wert weiter wie eine alte Reklame. Nicht, weil alle lügen – sondern weil man sich kollektiv darauf geeinigt hat, dass “vorübergehend” ein Geschäftsmodell ist. Man schreibt ab, ja. Aber man schreibt nicht runter. Abschreibung als Beruhigungspille: Sie senkt Steuern, sie glättet Ergebnisse, sie verschiebt den Schmerz in die Zukunft. Und die Zukunft ist im deutschen Bilanzwesen ein sehr dehnbarer Begriff.
Nun drehen wir den Regler um: Es zählt nur noch, was am Markt zu holen ist – und was am Markt zu holen ist, bemisst sich nicht an Nostalgie, sondern an Miete, Nachfrage, Cap Rate, Refi-Kosten und Umbaufähigkeit.
Und dann kommt der Satz, der die Party beendet:
„Diese Gewerbeimmobilie ist nicht mehr Gewerbe. Sie ist ein Umnutzungsproblem.“
Denn wenn aus den Schrottflächen nur noch Wohnungen werden können – mit deutlich geringeren Quadratmetermieten als die früheren Fantasien aus dem Handelsgoldrausch – dann ist das keine “Anpassung”. Es ist ein Regimewechsel. Die Immobilie wechselt den Aggregatzustand: von “Ertragsobjekt” zu “stranded asset mit Hoffnung auf Genehmigung”.
1) Erst stirbt die Story, dann die Bewertung
Die Neubewertung macht sichtbar, was jeder im Taxi erzählt und jeder CFO in der Sitzung umschifft: Viele Flächen tragen ihre Mieten nicht mehr. Und noch schlimmer: Sie tragen ihre Finanzierung nicht mehr.
Wenn die Bewertung fällt, fällt nicht nur ein Buchwert. Es fällt ein ganzes Kartenhaus aus:
Loan-to-Value-Kennziffern reißen,
Covenants knallen,
Refinanzierungen werden teuer oder unmöglich,
und plötzlich ist “temporärer Leerstand” kein Übergang, sondern ein Insolvenzgrund.
Die berühmte “Repositionierung” – früher ein euphemistisches Wort für neue Teppiche und ein Coffee-Concept – wird zur Großoperation: Entkernen, Belichtung, Brandschutz, Erschließung, Stellplatzfragen, Schallschutz, Energie-Standards. Und dann kommt die Miete, die man politisch und sozial auch noch “bezahlbar” nennen soll. Das Ergebnis ist eine Mathematik, die nicht einmal mehr durch PowerPoint zu überreden ist.
2) Der Dominoeffekt heißt nicht “Immobilienkrise”, sondern “Kapitalkrise”
Die Dystopie beginnt nicht mit Ruinen, sondern mit Audits.
Der Wirtschaftsprüfer räuspert sich. Nicht dramatisch. Nur so, wie Menschen sich räuspern, bevor sie sehr teuer werden. Der Test sagt: Impairment. Die Bank sagt: Nachbesicherung. Der Fonds sagt: Bewertungsabschlag. Der Investor sagt: Kapitalerhöhung. Der Markt sagt: Viel Glück.
Dann passiert das, was in jeder Krise passiert, die man jahrelang weggeschoben hat: Alle wollen gleichzeitig durch dieselbe Tür. Nur gibt es diese Tür nicht. Es gibt nur ein Treppenhaus mit Brandschutzauflagen.
Offene Immobilienfonds beginnen zu gaten (Auszahlungen bremsen).
Projektentwickler stoppen Baustellen, weil das Eigenkapital wegschmilzt.
Banken drehen Kreditlinien zu, weil Eigenkapitalquoten und Risikogewichte drücken.
Versicherer und Pensionskassen, die “sicher” in Beton lagen, entdecken, dass Beton nur dann sicher ist, wenn er Mieter hat.
Und dann rutscht das Problem aus den Bilanz-Anhängen in die Realwirtschaft: Kreditklemme, weniger Investitionen, weniger Aufträge für Bau, Ausbau, Handwerk, Planung. Das ist nicht Hollywood – das ist Konjunkturmechanik.
3) Der Umbau zur Wohnung ist keine Rettung, sondern oft der Schlussakkord
“Dann macht man halt Wohnungen draus” ist der Satz, der in Panels Applaus bekommt und in Excel stirbt.
Denn die Wahrheit ist: Viele dieser Objekte sind wohnfeindlich konstruiert. Tiefe Grundrisse, wenig Licht, schlechte Belüftung, falsche Erschließung. Und selbst wenn es technisch geht, bleibt das ökonomische Problem: Wohnmieten sind in vielen Lagen nicht das Renditeäquivalent für die alten Gewerbemieten. Und sie sind politisch gedeckelt, sozial aufgeladen, regulatorisch zäher.
Was passiert also? Zwei Dinge, beide unerquicklich:
Abwertung plus Umbaukosten frisst Eigenkapital doppelt.
Viele Eigentümer entscheiden sich gegen Umbau und für Stillstand – weil Stillstand in bestimmten Strukturen (steuerlich, bilanziell, psychologisch) immer noch bequemer ist als die Wahrheit.
In der Dystopie ist das Stadtbild dann nicht “leer”, sondern “wartend”: geschlossene Erdgeschosse, beklebte Scheiben, “Pop-up”-Attrappen, sporadische Zwischennutzung als Feigenblatt. Urbanität als Event, nicht als Alltag.
4) Wenn die Großen husten, bekommen die Kommunen die Lungenentzündung
Die nächste Stufe trifft die Städte: sinkende Gewerbesteuer, fallende Bodenwerte, steigende Sozialausgaben, gleichzeitig Investitionsdruck für Umnutzung, Sicherheit, Sauberkeit, Mobilität. Die Kommune soll die Innenstadt retten, während ihre Einnahmen wegbrechen. Das ist der Moment, in dem “Strukturwandel” zum Synonym wird für “wir haben kein Geld, aber bitte seid kreativ”.
Und dann kommt der politische Reflex: Moratorium, Rettungspaket, Fördertopf, Arbeitskreis. Das beruhigt Schlagzeilen, nicht Bilanzen.
5) Und Benko? Der war nur der Trailer
Im Vergleich zu einer flächendeckenden Neubewertung ist der Fall Signa/Benko tatsächlich eher ein Vorbote als der Film. Er zeigte, wie schnell eine hochgehebelte Immobilienstory kippt, wenn Bewertungsannahmen und Finanzierung auseinanderlaufen. Aber die eigentliche Sprengkraft liegt nicht im Einzelfall, sondern in der Systemgleichzeitigkeit: Wenn nicht ein Player fällt, sondern eine Bewertungslogik.
Die Pleitewelle wäre dann nicht die Folge “schlechter Manager”, sondern die Folge einer Branche, die jahrelang so getan hat, als könne man aus Leerstand Rendite destillieren – solange niemand den Messbecher austauscht.
Schluss: Der Horror ist nicht der Crash, sondern die Normalisierung des Crashs
Das dystopische Element an diesem Szenario ist nicht, dass es kracht. Es ist, dass danach alle sagen: “Damit war zu rechnen.” Und dann wird weiter verwaltet, was eigentlich gestaltet werden müsste.
Die realistische Pointe lautet: Wenn die Bilanz die Wahrheit sagt, ist der Schock groß – aber die Chance auch. Denn erst wenn die Werte ehrlich sind, werden Entscheidungen möglich: verkaufen, umnutzen, rückbauen, neu denken. Das Problem ist nur: Ehrlichkeit ist im System teuer, und deshalb selten freiwillig.
Und so wartet man weiter auf “bessere Zeiten”, während die Gebäude im Buchwert wohnen – und die Städte in der Realität verarmen.
Uff. Harte Kost.